Sobierajska & Przybyłowski – Adwokaci i Radcowie Prawni

Służebność przesyłu i bezumowne korzystanie z nieruchomości

Masz na działce słup energetyczny, gazociąg, wodociąg lub inne urządzenia przesyłowe? A może nad Twoją nieruchomością przebiega linia energetyczna? Sprawdzimy, czy przedsiębiorstwo korzysta z Twojej nieruchomości zgodnie z prawem i czy możesz dochodzić wynagrodzenia.

Chcę bezpłatną analizę sprawy
781 991 664

410 mln zł odzyskanych·4 500+ wygranych spraw·od 2011 roku

Kiedy możesz dochodzić roszczeń za urządzenia przesyłowe na działce?

Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojej nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego, możesz mieć podstawy do dochodzenia swoich praw, w tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przeszły oraz ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Obecność infrastruktury przesyłowej może istotnie ograniczać sposób korzystania z nieruchomości, możliwość jej zabudowy, podziału lub przyszłego zagospodarowania. W wielu przypadkach urządzenia takie powstały kilkadziesiąt lat temu bez zawarcia odpowiedniej umowy z właścicielem nieruchomości, ustanowienia służebności lub uregulowania zasad korzystania z gruntu.

Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość, na której znajduje się słup lub linia energetyczna, automatycznie daje właścicielowi prawo do określonej kwoty. Każda sprawa wymaga indywidualnego zbadania m.in. historii nieruchomości, daty i podstawy posadowienia urządzeń, ich właściciela, przebiegu infrastruktury, ewentualnych decyzji administracyjnych oraz możliwości podniesienia przez przedsiębiorstwo zarzutu zasiedzenia.

Nasza Kancelaria analizuje stan prawny nieruchomości i urządzeń przesyłowych, ustala możliwe roszczenia, prowadzi postępowanie przedsądowe, a jeżeli jest to konieczne – reprezentuje właściciela nieruchomości przed sądem.

kilkadziesiąt lat

tyle często mają urządzenia przesyłowe na prywatnych działkach – wybudowane bez umowy z właścicielem nieruchomości, bez ustanowionej służebności i bez uregulowania zasad korzystania z gruntu

Efekty naszej pracy w liczbach

4 500+

wygranych spraw z bankami

5 500+

toczących się procesów z bankami

410 mln zł

łącznie wyegzekwowanych środków

Wybrane wyroki

Przykładowe wygrane naszych klientów – kliknij wyrok, aby zobaczyć szczegóły orzeczenia.

Wszystkie nasze wygrane

Jak możemy Ci pomóc?

Od analizy stanu prawnego nieruchomości i urządzeń, przez weryfikację zarzutu zasiedzenia i ustalenie roszczeń, po postępowanie przedsądowe i reprezentację przed sądem.

  1. 01

    Analiza nieruchomości i urządzeń przesyłowych

    W pierwszej kolejności ustalamy stan prawny nieruchomości oraz rzeczywisty zakres ingerencji przedsiębiorstwa przesyłowego. Analizujemy m.in. księgę wieczystą, numer i historię działki, mapy, rodzaj urządzeń, ich przebieg oraz przeznaczenie nieruchomości.

    Sprawdzamy również, czy przedsiębiorstwo posiada tytuł prawny pozwalający mu korzystać z gruntu – np. ustanowioną służebność, umowę, akt notarialny albo odpowiednią decyzję administracyjną.

  2. 02

    Weryfikacja zasiedzenia służebności

    Samo twierdzenie przedsiębiorstwa, że doszło do zasiedzenia, nie przesądza jeszcze o wyniku sprawy.

    Analizujemy datę powstania urządzeń, sposób korzystania z nieruchomości, dobrą lub złą wiarę, następstwo prawne kolejnych przedsiębiorstw oraz dokumenty, na podstawie których infrastruktura została wybudowana i była następnie eksploatowana.

    Szczególnego znaczenia nabiera w tym zakresie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, dotyczący przyjmowanej wcześniej możliwości zasiedzenia przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treści późniejszej służebności przesyłu.

  3. 03

    Ustalenie możliwych roszczeń

    W zależności od okoliczności sprawy analizujemy możliwość dochodzenia m.in.:

    • wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
    • ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem,
    • innych roszczeń związanych z naruszeniem prawa własności, jeżeli pozwala na to konkretny stan faktyczny.

    Roszczenie dotyczące korzystania z nieruchomości za okres przeszły oraz wynagrodzenie związane z ustanowieniem służebności przesyłu to dwa odrębne zagadnienia, dlatego wymagają odpowiedniego określenia strategii prowadzenia sprawy.

  4. 04

    Postępowanie przedsądowe

    Po przeprowadzeniu analizy możemy wystąpić do przedsiębiorstwa przesyłowego z odpowiednim żądaniem i podjąć próbę pozasądowego uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości.

    Już na początkowym etapie nie zawsze konieczne jest posiadanie kompletnej dokumentacji technicznej. Podstawą wstępnej analizy mogą być m.in. numer księgi wieczystej, numer działki, fotografie urządzeń oraz mapa pokazująca ich lokalizację.

  5. 05

    Postępowanie sądowe i reprezentacja

    Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia dobrowolnego uregulowania sytuacji, przygotowujemy odpowiednie postępowanie sądowe i reprezentujemy właściciela nieruchomości.

    W sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości istotną rolę odgrywa zazwyczaj opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły może ocenić m.in. wartość nieruchomości, zakres jej faktycznego wykorzystania przez przedsiębiorstwo, powierzchnię objętą ograniczeniami oraz wpływ infrastruktury na możliwość korzystania i zagospodarowania gruntu.

Co możesz uzyskać?

W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych zasadniczo możemy mówić o dwóch różnych perspektywach – przeszłości i przyszłości.

1 · za okres przeszły

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego, w określonych okolicznościach właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu.

Nie oznacza to jednak automatycznie możliwości żądania zapłaty za cały okres od dnia wybudowania słupa, linii lub innego urządzenia. Znaczenie mają m.in. przepisy dotyczące przedawnienia, dobra lub zła wiara przedsiębiorstwa oraz indywidualny stan prawny nieruchomości.

2 · na przyszłość

Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem

Drugim rozwiązaniem jest prawne uregulowanie dalszego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo.

Ustanowienie służebności przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorstwo może korzystać z nieruchomości w związku z istniejącą infrastrukturą. Właściciel może natomiast żądać odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie tego prawa.

Przy jego ustalaniu znaczenie może mieć nie tylko powierzchnia fizycznie zajęta przez urządzenie, ale również rzeczywisty zakres ograniczenia prawa własności.

Chcę bezpłatną analizę sprawy

Nie masz słupa na działce? To nie musi oznaczać braku roszczeń

Jednym z częstych błędów jest założenie, że roszczenia mogą przysługiwać wyłącznie wtedy, gdy słup energetyczny fizycznie znajduje się w granicach działki, lecz nie zawsze tak jest.

Słup może znajdować się na sąsiedniej nieruchomości, podczas gdy przewody przebiegają bezpośrednio nad Twoją działką. Taka infrastruktura również może ograniczać możliwość zabudowy, sadzenia wysokich drzew czy innego sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Dlatego przy analizie sprawy znaczenie ma cały zakres oddziaływania infrastruktury przesyłowej, a nie wyłącznie miejsce, w którym znajduje się fundament słupa.

Czy wynagrodzenie liczy się tylko za miejsce, w którym stoi słup?

W praktyce znaczenie może mieć znacznie większy obszar nieruchomości niż powierzchnia zajęta przez sam fundament słupa.

Analizie podlega również przestrzeń niezbędna do korzystania z urządzeń, ich konserwacji i modernizacji oraz obszar, na którym właściciel doznaje rzeczywistych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.

Dlatego w konkretnych sprawach ustalany jest odpowiedni pas służebności, a kwestie wymagające wiadomości specjalnych mogą zostać ocenione przez biegłych.

Od czego zależy wysokość wynagrodzenia?

Nie istnieje jedna stawka za „słup na działce”. Wysokość potencjalnego wynagrodzenia zależy od szeregu okoliczności, w szczególności od:

  • rodzaju i wartości nieruchomości,
  • jej przeznaczenia oraz potencjału inwestycyjnego,
  • rodzaju urządzeń przesyłowych,
  • parametrów technicznych infrastruktury,
  • przebiegu urządzeń przez nieruchomość,
  • powierzchni objętej ograniczeniami,
  • zakresu ingerencji w prawo własności,
  • możliwości dalszej zabudowy i zagospodarowania gruntu.

Dlatego identyczny rodzaj urządzenia może mieć zupełnie inne znaczenie dla dużej działki rolnej, a inne dla działki budowlanej, przez której środek przebiega linia uniemożliwiająca realizację inwestycji.

Przedsiębiorstwo twierdzi, że „zasiedziało służebność”. Czy to kończy sprawę?

Zdecydowanie nie, ponieważ zarzut zasiedzenia wymaga każdorazowo szczegółowej analizy.

Należy ustalić m.in. kiedy urządzenia zostały wybudowane, kto był wówczas właścicielem nieruchomości, kto korzystał z infrastruktury, czy zachodziła dobra lub zła wiara oraz czy obecny przedsiębiorca może wykazać odpowiednie następstwo prawne po wcześniejszych podmiotach.

Dodatkowe znaczenie ma obecnie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16. Trybunał zakwestionował wykładnię przepisów pozwalającą przyjmować, że przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy lub Skarb Państwa mogli nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treści późniejszej służebności przesyłu.

Wyrok nie oznacza jednak automatycznie, że zarzut zasiedzenia przestał istnieć w każdej sprawie. Konieczna jest analiza konkretnego stanu faktycznego i prawnego.

P 10/16

wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. – dotyczy przyjmowanej wcześniej możliwości zasiedzenia przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu

stan prawny

Jakie dokumenty są potrzebne do analizy?

Do rozpoczęcia wstępnej analizy sprawy przydatne będą przede wszystkim:

  • numer księgi wieczystej,
  • numer ewidencyjny działki,
  • zdjęcia znajdujących się na nieruchomości urządzeń lub przebiegających nad nią linii,
  • mapa pokazująca lokalizację infrastruktury.

Na dalszym etapie pomocne mogą być również wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapa zasadnicza, dokumenty dotyczące historii własności nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy oraz dokumentacja dotycząca samych urządzeń.

Nie musisz jednak samodzielnie kompletować całej dokumentacji, zanim zgłosisz się do Kancelarii.

Chcę bezpłatną analizę sprawy

Dlaczego warto przeanalizować swoją nieruchomość?

Słup energetyczny stojący na działce od kilkudziesięciu lat nie musi oznaczać, że przedsiębiorstwo posiada prawo do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Podobnie brak wpisanej służebności w księdze wieczystej nie przesądza automatycznie, że przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bez tytułu prawnego.

Dlatego pierwszym krokiem powinna być analiza dokumentacji oraz historii prawnej nieruchomości i infrastruktury. Jeżeli na Twojej działce znajduje się słup, linia energetyczna, gazociąg, wodociąg lub inne urządzenie przesyłowe albo infrastruktura przebiega nad lub pod nieruchomością – możemy zweryfikować, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń.

Chcę bezpłatną analizę sprawy

Częste pytania o służebność przesyłu

Czy każdy słup lub linia na działce daje prawo do wynagrodzenia?

Nie. Każda sprawa wymaga indywidualnego zbadania m.in. historii nieruchomości, daty i podstawy posadowienia urządzeń, ich właściciela, przebiegu infrastruktury, ewentualnych decyzji administracyjnych oraz możliwości podniesienia przez przedsiębiorstwo zarzutu zasiedzenia. Słup energetyczny stojący na działce od kilkudziesięciu lat nie musi jednak oznaczać, że przedsiębiorstwo posiada prawo do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Podobnie brak wpisanej służebności w księdze wieczystej nie przesądza automatycznie, że przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bez tytułu prawnego.

Działka rolna czy budowlana – czy ma to znaczenie?

Tak, przede wszystkim dla wysokości potencjalnego wynagrodzenia. Linia energetyczna przebiegająca przez grunt rolny może pozostawiać właścicielowi możliwość dalszego prowadzenia upraw, choć również z określonymi ograniczeniami. Ta sama infrastruktura przebiegająca przez działkę budowlaną może natomiast ograniczyć albo nawet uniemożliwić zabudowę określonej części gruntu, wpłynąć na możliwość podziału działki czy obniżyć jej atrakcyjność inwestycyjną. Co ważne, sam wpis w ewidencji gruntów nie zawsze przesądza o rzeczywistym charakterze nieruchomości. Istotne mogą być również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy oraz realny potencjał inwestycyjny gruntu.

Czy mogę żądać zapłaty za cały okres od wybudowania słupa lub linii?

Nie automatycznie. Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego, w określonych okolicznościach właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu – nie oznacza to jednak możliwości żądania zapłaty za cały okres od dnia wybudowania słupa, linii lub innego urządzenia. Znaczenie mają m.in. przepisy dotyczące przedawnienia, dobra lub zła wiara przedsiębiorstwa oraz indywidualny stan prawny nieruchomości.

Czy muszę mieć kompletną dokumentację, żeby zgłosić sprawę?

Nie. Już na początkowym etapie nie zawsze konieczne jest posiadanie kompletnej dokumentacji technicznej. Podstawą wstępnej analizy mogą być m.in. numer księgi wieczystej, numer działki, fotografie urządzeń oraz mapa pokazująca ich lokalizację. Nie musisz samodzielnie kompletować całej dokumentacji, zanim zgłosisz się do Kancelarii.

Napisz do nas

Skontaktuj się z nami

Masz urządzenia przesyłowe na swojej nieruchomości i nie wiesz, czy przedsiębiorstwo posiada prawo do korzystania z gruntu?

  • Prześlij nam podstawowe informacje dotyczące nieruchomości
  • Przeanalizujemy jej stan prawny, zakres ingerencji urządzeń przesyłowych oraz możliwe kierunki dalszego działania
  • Każda sprawa jest inna – oceniamy ją indywidualnie, uwzględniając dokumentację nieruchomości, aktualne przepisy oraz orzecznictwo

781 991 664

Dzwonimy wyłącznie w sprawie Twojego zgłoszenia.

PDF, JPG, PNG, HEIC – maks. 5 plików po 10 MB

    Odpowiadamy w ciągu 3 dni roboczych – zadzwoń: 781 991 664

    Zadzwoń Bezpłatna analiza